Фізичний знос будівель

загрузка...

Менеджмент - Ремонт основних фондів - С.І. Плотницька

У процесі багаторічної експлуатації конструктивні елементи й інженерне устаткування під впливом фізико-механічних і хімічних факторів постійно зношуються; знижуються їх механічні, експлуатаційні якості, з'являються різні несправності. Все це приводить до втрати їхньої первісної вартості. Критерієм оцінки технічного стану будинку в цілому і його конструктивних елементах і інженерному устаткуванні є фізичний знос.

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будівлі в цілому мається на увазі втрата ними техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т.ін.) внаслідок дії природно-кліматичних, технологічних факторів та життєдіяльності людини.

Основними факторами, що впливають на час досягнення будинком гранично-припустимого фізичного зносу, є:

·          якість застосовуваних будівельних матеріалів;

·          періодичність і якість проведених ремонтних робіт;

·          якість технічної експлуатації;

·          якість конструктивних рішень при капітальному ремонті;

·          період невикористання будинку;

·          щільність заселення.

Величина фізичного зносу на момент його оцінювання характеризує ступінь погіршення технічних і пов'язаних з ними експлуатаційних показників будівлі (конструкцій, технічних пристроїв) порівняно з первісними і виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних робіт з ремонту до їх відновної вартості.

Величина фізичного зносу елементів будівлі визначається візуальним обстеженням з використанням найпростіших приладів (висок, рівень, лінійка, молоток, бурав та ін.).

У виняткових випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів силами організації, що експлуатує будинок.

Величина фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання або їх ділянок визначається за таблицями з «Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків» [2] шляхом порівняння наведених в них ознак фізичного зносу з виявленими під час обстеження.

Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного в таблицях [2] інтервалу визначають виходячи з таких міркувань:

якщо елемент мав всі ознаки фізичного зносу, які відповідають даному інтервалові, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;
якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, то величина фізичного зносу приймається рівною нижній межі інтервалу;
якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак, наведених в таблиці даного інтервалу), то її обчисляють шляхом інтерполяції залежно від розміру або характеру існуючих поломок.

Якщо у таблицях «Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків» [2] відсутні якісь елементи, слід користуватися таблицями аналогічних конструкцій технічного обладнання або приблизною шкалою оцінки фізичного зносу (табл. 3.1).

Для елементів будівлі, що мають на окремих ділянках різну ступінь зносу або складаються з декількох частин, величина фізичного зносу визначається за формулою:

, (3.4)

де Ф_е - величина фізичного зносу елемента будівлі, %;

Ф_i - величина фізичного зносу окремої ділянки (частини) елемента, %;

Р_i - розмір (питома вага, вартість ділянки (частини)) елемента, м, м², м³, %, грн.;

Р_e - розмір (вартість усього елемента) м, м², м³, %, грн.;

n - кількість ділянок (частин), на які поділено елемент.

Таблиця 3.1 - Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі

Фізич-ний знос, %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
1	2	3
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадо-вільний	Експлуатація елементів будівлі можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а ненесучих дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій можливе при проведенні охоронних заходів або повній заміні цих елементів
81-00	Непридат-ний	Елементи будівлі знаходяться у зруйнованому стані. При 100%-ному зносі залишки елемента повністю ліквідовані

Розмір окремих ділянок (частин) елемента визначають за допомогою замірів або за кошторисною вартістю.

Величина фізичного зносу будівлі визначаться за формулою:

, (3.5)

де Ф_б - величина фізичного зносу будівлі, %;

Ф_ei - величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

l_i - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n - число окремих елементів в будівлі.

Питома вага елементів у відновній вартості будівлі приймається згідно з укрупненими показниками відновної вартості будівель різного призначення, затвердженими в законному порядку, а для елементів, що не мають затверджених показників, - за кошторисною вартістю.

Числові значення величин фізичного зносу елементів, їх частин та будівель треба округлювати до цілого числа. Фізичний знос газового і ліфтового обладнання повинен визначатися згідно зі спеціальними нормативними документами.

Нормативний строк експлуатації цегляних стін житлових будинків поданий в табл. 3.2., а теоретичні залишкові строки експлуатації стін I і II класів капітальності – в табл. 3.3.

Таблиця 3.2 - Нормативний строк експлуатації цегляних стін житлових будинків

Група капітальності стін	Нормальний відсоток зносу на період експлуатації, років
Група капітальності стін	20	40	60	80	100	125	150	175
Iа	8	15	20	30	35	45	60	75
I	9	18	25	33	45	60	75	-
II	10	22	35	45	60	75	-	-
III	12	28	40	60	75	-	-	-

Таблиця 3.3 - Теоретичні залишкові строки експлуатації стін I і II класів капітальності

Капітальність стін	Теоретичні роки експлуатації при З_ф, %
Капітальність стін	0	30	40	50	60
Iа	275	195	151	102	55
I	210	142	96	60	41
II	160	101	92	48	35

Прогнозований фізичний знос будинку у відсотках можливо визначити на 1-е десятиліття:

Зф₁ = Зф._{переоц.} + (З'ф_1/10 )*t₁,                           (3.6)

і на 2-е десятиліття:

Зф₂ = Зф._{переоц.} + Зф₁ + (З'ф_2/10 )*t₂,                 (3.7)

де: Зф₁, Зф₂ - фізичний знос на даний рік;

Зф._пров. - фізичний знос на рік переоцінки основних фондів;

З'ф₁, З'ф₂ - приріст фізичний знос відповідно за 1-е й 2-е десятиліття;

t₁, t₂ - період після останньої переоцінки основних фондів, років.

або за таблицею (табл. 3.4.).

Таблиця 3.4 - Приріст фізичного зносу кам'яних будинків на найближчі два десятиліття після переоцінки основних фондів, %

Фізичний знос в рік переоцінки основних фондів	Приріст фізичного зносу
Фізичний знос в рік переоцінки основних фондів	За 1-е десятиліття	За 2-е десятиліття
0	11	7
10	7	5,3
15	5,8	4,7
20	4,8	4,3
25	3,6	4,6
30	3,5	3,5
35	3,5	4
40	4,2	4,6
45	4,8	5,9
50	6,1	9,1
55	8	12
60	13	-

Оскільки житловий фонд із 75-80 % (у середньому 77,5 %) фізичного зносу вважається повністю зношеним (і, отже, не має споживчої вартості), для переведення фізичного зносу в економічні показники й навпаки, необхідно використовувати коефіцієнт: 100/77,5 = 1,3. Тобто

_Зе = 1,3*З_ф,                                              (3.8)

де         З_е - економічні показники зносу (амортизація);

            З_ф - фізичний знос по даним БТІ;

Визначають залишковий термін служби житлового фонду:

Т _зал. = (100 – 1,3 * З_ф) / j,                                (3.9)

де: j - щорічна норма амортизації.

< Попередня		Наступна >

Бібліотека онлайн Lection.com.ua створена для студентів та учнів, які прагнуть вчитися і пізнавати нове. Наша онлайн бібліотека підручників має близько 25 книг, ми намагаємося оновлювати нашу базу підручників кожен місяць. Сподіваємося наш сайт вам подобається. З повагою адміністрація.